W którym momencie należy rozpoznać przychód ze sprzedaży lokali. W dniu wpłaty środków, wystawienia faktury zaliczkowej, protokołu odbioru czy przeniesienia własności w formie aktu notarialnego?

Takie pytanie postawiła spółka dyrektorowi Izby Skarbowej w Poznaniu. Ten w interpretacji podatkowej z 15 września 2008 r. (sygn. ILPB3/423-374/08-2/KS) odpowiedział:

Do ustalenia daty przychodu należnego w przypadku sprzedaży budynków czy lokali ma zastosowanie art. 12 ust. 3a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wprowadzający zasadę, iż za datę powstania przychodu uważa się dzień wystawienia faktury albo uregulowania należności.

W myśl art. 12 ust. 4 pkt 1 ww. ustawy, do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych. Zgodnie z tym przepisem nie każde otrzymane pieniądze są przychodami, jeżeli nie stanowią one zapłaty za wykonane świadczenie, a jedynie przedpłatę lub zaliczkę na poczet przyszłych świadczeń.

W związku z powyższym, przychód z działalności gospodarczej występuje w momencie powstania uprawnienia sprzedającego do uzyskania należności, niezależnie od jej faktycznego otrzymania w danym okresie sprawozdawczym.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z art. 158 wyżej powołanej ustawy, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Ponadto, zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Dlatego też przychodami nie będą zaliczki przyjęte przed podpisaniem aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości, bowiem nie nastąpiło jeszcze zbycie nieruchomości. Obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób prawnych powstanie dopiero w momencie przeniesienia własności, tj. w dniu podpisania aktu notarialnego dotyczącego sprzedaży lokali mieszkalnych. Wówczas przychodem ze sprzedaży nieruchomości będzie wartość wyrażona w cenie określonej w umowie kupna – sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego.

Reasumując - przychód spółki w podatku dochodowym od osób prawnych powstanie w momencie przeniesienia własności lokalu, tj. w dniu podpisania aktu notarialnego.